Для столичных риелторов август — самая жаркая пора. Мало
того, что приходится расселять приехавших студентов, так на август-сентябрь
обычно планируют переезды те, кто нашел работу в столице. Этот же год
ознаменовался дополнительным спросом на аренду еще и со стороны переселенцев из
зоны АТО, которые потянулись в Киев из-за обострения военного противостояния.
Тем не менее, как подтвердили «Вестям»
риелторы, на рекордные показатели по съему столица пока не вышла. Если за июль,
по данным SV Development, в Киеве было сдано в аренду 933 квартиры, по итогу
августа риелторы надеются выйти на уровень 1100–1200. То есть даже с учетом
потока мигрантов из восточных областей, они не надеются выйти на прошлогодний
показатель, когда в летние месяцы удавалось сдавать до 2 тыс. квартир.
Если еще студентов и заробитчан в столице активно селят,
правда, в более экономном формате (в однокомнатных квартирах все чаще живет не
по два, а по три человека), то с приезжими из Донбасса хозяева редко хотят
иметь дело. «Сейчас первый вопрос, который зададут, — откуда приехали, —
говорит аналитик SV Development Сергей Костецкий. — И выходцам из Донецка и
Луганска часто отказывают».
Свою роль сыграли страшные истории, которые распространяли
СМИ о погромах, которые устраивают в квартирах обозленные жители из Донбасса. А
также о неплатежах, которые начинаются после внесения аванса, из-за того, что
не всем удается найти работу в столице. Переселенцев не хотят селить еще и
потому, что они снимают квартиры на очень короткие сроки — 2–3 месяца (пока
украинская армия не освободит их населенный пункт). А также из-за нежелания
владельцев киевской недвижимости платить налоги с доходов, полученных от
аренды.
«Переселенцам нужна регистрация, чтобы оформлять
государственную помощь, устраивать детей в садики и школы и т. п. А у нас почти
95% рынка аренды находится «в тени». И как только переселенец будет
зарегистрирован, он тут же проявит съемную недвижимость и ее владельцев перед
фискальными органами», — отметил в разговоре с «Вестями» директор ARPA
RealEstate Михаил Артюхов.
Чтобы поселиться без проблем, мигрантам приходилось
соглашаться либо на крупные авансы (две-три месячные платы), либо дорогие
варианты. «Например, мои клиенты из Донецка недавно сняли четырехкомнатную
квартиру за 12 тыс. грн в месяц, уплатив аванс за три месяца, иначе хозяева
отказывались сдавать», — рассказал риелтор Дмитрий Исоков.
Комфорт: требуют
бойлеры
Уходящее лето без
горячей воды и неопределенные
перспективы отопительного сезона изменили ключевые требования к жилью. Если в
прошлом году в минимальный комфорт-лист входили холодильник и стиральная
машина, то сейчас первое место занял бойлер.
Причем, склонить арендодателей
к его установке пытаются и давние квартиранты. «На днях позвонил арендатор и
попросил обсудить с хозяевами установку бойлера, однако сразу сказал, что не
готов ставить за свой счет и не хочет, чтобы увеличили плату после
дооборудования квартиры», — рассказал Михаил Артюхов.
Вопрос удалось решить увеличением аванса с месяца до двух.
«Аргументы «у нас теплый пол» или «стены утеплены» еще не звучат в объявлениях,
но ближе к отопительному сезону они будут основной причиной повышения цены», —
считает риелтор Дмитрий Исоков.
Некоторые хозяева жилья, давным-давно поставившие у себя
бойлер, сейчас пытаются резко повысить стоимость аренды, причем, существенно.
«Просматривала квартиру на Святошино, которую обещали сдать за 3,5 тысячи в
месяц. И вдруг хозяйка говорит: там есть бойлер, поэтому 4 тыс. грн, —
рассказала «Вестям» Ирина. — А этот бойлер уже лет 15 там стоит, это видно по
его внешнему виду. Мне такой подход не понравился, поэтому от этой квартиры
отказалась — нашла другую с адекватными условиями и ценой».
Вторичка: немного
подешевела
Если на рынке аренды
подорожание доллара начало ощущаться практически сразу (владельцы квартир
заговорили о повышении цены), то в
сегменте продаж негативные прогнозы не оправдались. Цены на квадратные метры
расти не начали — ни в гривне, ни в долларе. А, даже, наоборот,
стали незначительно откатываться. По данным ИАП «Столичная недвижимость»,
стоимость вторичного жилья в Киеве, расположенного на правом берегу, снизилась
на 2,3% — до 20 283 грн/кв. м, на левом — на 1,7%, до 16 876 грн/кв. м. В
центре за июль жилье подешевело на 0,9% — до 30 706 грн/кв. м. Сильнее всего
цены просели в Соломенском районе — на 3% (до 20 376 грн/кв. м). Единственный
район, в котором в июле гривневая стоимость жилья увеличилась, — Подольский (на
0,3%, до 22 162 грн/кв. м). Реальных продаж немного. За июль было оформлено
лишь 642 сделки при выставленных на продажу более чем 20 тысячах квартир. И, по
прогнозам, в августе будет примерно столько же.
«Сейчас продают только те, кому срочно нужны деньги», —
уверяет руководитель ЧП «Агентство Златоград» Ростислав Литвинчук. По его
словам, хуже всего на ситуацию влияют курсовые колебания. «Любой скачок доллара
— и недели на две прекращаются звонки», — отметил эксперт.
К курсовой нестабильности добавляются и банковские
ограничения на конвертацию гривны (в день можно купить доллары не более чем на
15 тыс. грн, если, конечно, повезет, и он будет в кассе банка) и на снятие
средств с банковских счетов: до эквивалента 15 тыс. грн с валютных счетов и до
150 тыс. грн. — с гривневых. «Пока человек получит всю сумму за проданное жилье
в гривне, пройдет дней десять. Пока он купит на нее доллары при растущем курсе,
потеряет еще 5–10%», — объясняет Сергей Костецкий.
Аренда дорожает, но
половину наценки можно сторговать
Из-за резкой девальвации гривни (с 11,7 грн/$ до 13,8 грн/$)
и под шумок повышения спроса на недвижимость, многие хозяева пытались в августе
взвинтить в Киеве цены на аренду. «Буквально вчера с клиентом ехал смотреть
однушку за 3 тыс. грн, но на месте нас встретил другой риелтор, который
сообщил, что цена выросла до 4 тысяч», — поведал «Вестям» об одном таком случае
риелтор АН «Велес» Виталий Ковальчук.
Выставляя новый ценник, риелторы обычно ссылаются на высокий
курс доллара, подорожавшие коммунальные услуги и пеняют на высокий спрос на
недвижимость. Человека пытаются взять «на испуг»: якобы лучше предложения он не
найдет. Однако эксперты уверяют, что это все уловки, и советуют продолжать
ходить на просмотры. Предложение жилья на аренду в Киеве по-прежнему превышает
спрос. По данным портала недвижимости Address.ua, с 1 по 21 августа съемом
жилья в столице интересовались 27,5 тыс. раз, в то время количество объявлений
на сдачу достигло 35,2 тыс. квартир. «Хотя одно- и двухкомнатные квартиры по
цене от 3 до 5 тысяч гривен уходят за день-два», — признает Виталий Ковальчук.
По сравнению с июлем, в августе средние цены предложений для
новых жильцов выросли в среднем по Киеву на 20%: за однокомнатную просят 5–5,5
тыс. грн вместо 3,5–4 тыс., за двушку — уже не 4,5–5 тыс. грн, а 6 тыс. грн, а
за трехкомнатную — не 5–6,5, а 6–7,5 тыс. грн. Есть и районные особенности. «На
Позняках двушка подорожала с 5 до 6 тыс. грн, а иногда и вовсе до 7 тыс. грн,
если дом возле метро и с охраной», — рассказал «Вестям» руководитель ЧП
«Агентство Златоград» Ростислав Литвинчук. Впрочем, до половины августовской
наценки, уверяют риелторы, квартиросъемщикам в ходе переговоров все-таки удается
сторговать. Поэтому советуют активно торговаться.
Есть варианты и с минимальными расценками, но их становится
все меньше. Главные претенденты на них — студенты. «Однокомнатную квартиру двум
первокурсницам на Оболони родители на днях сняли за 3,5 тысячи в месяц», —
рассказал нам Дмитрий Исоков. Риелторы уверяют, что таких сделок в августе
заключили приблизительно сколько же, сколько и в прошлом году — 300–350.
«Студенческое жилье — отдельная категория, такие квартиры редко сдаются
кому-либо другому. Основное требование — локация поближе к вузу. А качество
самое простое. Самые популярные районы — Шевченковский, Голосеевский,
Соломенский», — отметил Сергей Костецкий.
Пеняя на высокий курс доллара, цену на аренду пытаются
поднять не только для новых квартиросъемщиков, но и для тех, кто много лет
проживал в квартирах. Но чаще всего люди после этого просто съезжают. «У людей
просто нет больше денег, и они начинают искать варианты подешевле. В итоге,
хозяин, который хочет получить вместо 4 тыс. грн уже 6 тыс. грн —
дополнительные 24 тыс. грн в год — просто остается ни с чем», — отметил
управляющий директор ARPA RealEstate Михаил Артюхов.
Новостройки: цены
подрастают из-за курса
Если вторичный рынок не отреагировал на подорожание доллара,
то застройщики немного подняли цены — на 1,27% за июль. Хотя расценки
строителей по-прежнему выглядят привлекательнее, чем на вторичке: 15,2 тыс. за
квадратный метр против 21,7 тыс. у хозяев.
«Цена на первичку не растет автоматически с падением гривны,
значит, в долларовом эквиваленте она дешевеет. А поскольку у 90% сегодняшних
покупателей накопления для покупки квартиры содержатся в долларах, то
девальвация обеспечила им в зависимости от объекта скидку от 10 до 20%», —
отметил руководитель отдела продаж ЖК ParkStone Дмитрий Шостя.
Если раньше застройщики хвастались тем, что у них все цены
зафиксированы в гривне, то теперь они заговорили по-другому. «Застройщики не
успели в августе поднять цены вслед за новым витком девальвации гривны.
Расценки останутся на старом уровне в ближайшие несколько недель. Но, думаю,
уже к середине сентября их повысят», — спрогнозировал Шостя. Правда,
застройщики пока не уточняют, насколько именно вырастет стоимость их квадратных
метров, ссылаясь на то, что еще не видели точных расчетов от поставщиков стройматериалов.
Что уже изменилось в этом месяце — это порядок
предоставления индивидуальных скидок. Если раньше большинство компаний
сбрасывало 10% только при стопроцентной предоплате, теперь скидку начисляют уже
при 50% оплаты, а ее размер варьируется от 2% до 10%.
Групповая аренда:
Койко-место по 1000 грн
Поскольку хозяева не хотят сдавать жилье на срок меньше трех
месяцев, в столице начал бурно развиваться сегмент «койко-мест». «Некоторые
хозяева в обычную трехкомнатную квартиру ставят двухъярусные кровати —
получается 8 мест на комнату, всего 24, — рассказал риелтор Алексей. — Сдают
места по 800–1000 грн/месяц. Берут в такие квартиры, как правило, либо только
жильцов-мужчин, либо женщин. Имеют в итоге тысяч 20 с квартиры. Думаю, количество
таких предложений будет увеличиваться».
Можно с детьми и
животными
Повышая цены на аренду, владельцы недвижимости в столице
становятся все более сговорчивыми и больше не выдвигают жестких требований как прежде.
«Знаете, сейчас хозяева перестали «закручивать гайки». Появилось много таких,
что готовы и семью с маленьким ребенком взять, и против домашних животных стали
меньше возражать, — делится риелтор Людмила. — Есть, конечно, и такие, что
лампочки менять за свой счет не хотят. Но пока спроса вообще не было никакого,
умные люди задумались и стали сговорчивее».
Оксана Гришина, «Вести»