Ціни на вторинному
ринку Києва падають, причому, зі швидкістю приблизно 1% на тиждень, пише Domik.ua. Враховуючи, що до цього ринок майже 5 років перебував у стані рецесії, це
не так вже й мало. До того ж, темпи зниження цін зростають. При цьому вторинний
ринок практично стоїть — більшість продавців не поспішають істотно знижувати
ціни в доларах, а покупці чекають прогнозованого обвалу цін. На первинному
ринку спостерігається зовсім інша картина: ціни в гривні зростають, але при
цьому квартири в новобудовах продовжують користуватися попитом.
Чи варто вкладати
в нерухомість в таких умовах і яку нерухомість має сенс купувати?
Первинний ринок все ще дешевше
Ще 2-3 місяці
тому, коли падіння курсу гривні тільки почалося, ціни на первинному ринку були
на рівні кінця 2013 року — набагато нижче, ніж на вторинному. У той час, як на
вторинному ринку ціноутворення вироблялося виключно в доларах, на первинному
більшість забудовників не тільки встановлювали ціни в гривнях, а й тримали їх
на рівні кінця 2013 року, наскільки це було можливо. Однак і первинний ринок до
цих пір міцно прив'язаний до курсу долара — зі зростанням курсу як мінімум на
30% зросла вартість будматеріалів і підрядчицьких робіт. В результаті більшість
забудовників змушені були підняти ціни на 10-15%, а деякі — і на всі 40%. Але
навіть при цьому ціни на первинному ринку все ще істотно нижче, ніж на
вторинному. До того ж, ті, хто встиг оплатити 100% вартості квартир у споруджуваних
будинках, в більшості випадків змогли-таки зафіксувати ціну квадратного метра
на тому рівні, який був до зростання цін.
Чи має сенс
купувати нерухомість на первинному ринку сьогодні, коли ціни вже виросли?
Має. Якщо у вас є
можливість оплатити 100% вартості. По-перше, ціни на первинному ринку і досі значно
нижче, ніж на вторинному, але мають тенденцію до зростання. По-друге, при 100%
оплаті вартості більшість забудовників все ще фіксують ціну в гривні на момент
оплати. Отже, можливість купити квартиру в новобудові за нижчою ціною є. До
того ж, прагнучи залучити покупців, багато забудовників пропонують акції та
знижки. Але при цьому потрібно дуже уважно вибирати забудовника: далеко не всі,
хто почав будівництво в 2013 або навіть початку 2014 року, добудують свої
об'єкти. Але це стосується головним чином дрібних будівельних компаній, які
будують виключно за кошти інвесторів — більшість же лідерів ринку цінують свою
репутацію, а тому з великою ймовірністю закінчать будівництво розпочатих
об'єктів. І все ж, Domik.ua настійно рекомендує не тільки ретельно перевіряти
репутацію забудовника, а й вкладати заощадження в об'єкти, близькі до здачі в
експлуатацію.
Банківський конфіскат
Практика продажу
квартир, власники яких не в змозі виплатити іпотеку, оформлену до кризи, не
отримувала в Україні такого поширення, як, наприклад, в Іспанії, де
конфісковане банком житло іноді продається і за 20% початкової вартості. І все
ж, після того, як курс долара виріс до 12 гривень, ті, хто брав кредити ще до
2008 року, все частіше продають квартири, щоб розрахуватися з банком. Іноді
продають самі власники, іноді — банк. В обох випадках, вартість нерідко буває
нижче ринкової. Правда, якщо квартиру продає банк без згоди з позичальником, у
покупця можуть виникнути серйозні проблеми з виселенням та випискою з квартири
колишнього власника, особливо, якщо в ній прописані неповнолітні.
Якщо ж поточний
власник не заперечує проти продажу банком квартири, у покупця є можливість
купити квартиру набагато нижче середньоринкової вартості.
Терміновий продаж
Ще одну
можливість придбати нерухомість вигідно, навіть враховуючи перспективу
прийдешнього зниження цін, надають продавці, які готові поступитися 15-20%, а
то і 30% вартості, щоб продати свій об'єкт швидше. На сьогоднішній день
більшість тих рідкісних угод, за рахунок яких існує ринок, якраз на таких
умовах і укладаються. Тут може бути кілька варіантів. Продаж в доларах, але з
фіксацією курсу на прийнятному для обох сторін угоди рівні, або продаж у гривні
за комерційним курсом банку на день угоди, але вже з істотною знижкою.
Нерідкі останнім
часом стали і випадки продажу дорогої заміської нерухомості за майже викидними
цінами. Так, ріелтори розповідають про виставлені на продаж особняки, в селищах
в передмісті Києва, що вважаються елітними, за ціною, яка дорівнює вартості
трикімнатної квартири в панельному будинку в одному зі спальних районів. Однак
чи має сенс купувати таку нерухомість — питання спірне. Витрати на утримання
приватного будинку, особливо великої площі, і раніше були значні, а зі
зростанням цін на газ і електрику, можуть стати і зовсім непідйомними.
Коли і чому варто купувати?
Зі стрімким
зростанням курсу долара і введенням Нацбанком обмеження на зняття валютних
вкладів, українці в черговий раз розчарувалися в банківських депозитах. Високі
ставки за гривневими депозитами не покривають зниження курсу та інфляцію. А
депозити у валюті, як виявилося, далеко не завжди можна, у разі необхідності,
перевести в готівку — що добре для державних фінансів, але не завжди добре для
вкладників. Ось і виходить, що в окремих випадках нерухомість — чи не найкращий
спосіб збереження заощаджень. Особливо, якщо це дійсно ліквідна нерухомість, яка
продається з хорошою знижкою.
Іншими словами,
якщо розмір поступки з боку продавця перевищує прогнозований рівень падіння цін,
тобто продавець готовий поступитися 20-25% від середньоринкової на сьогоднішній
день ціни, це може стати цілком вигідною покупкою. Особливо якщо мова йде про
будинок, побудований не більше 20-30 років тому, в хорошому районі з розвиненою
інфраструктурою, в безпосередній близькості до метро і транспортних розв'язок.
Що стосується первинної
нерухомості, то поки що зростання цін на неї нижче росту курсу долара,
новобудови залишаються цілком вигідним вкладенням коштів.
Наталія Рева, Domik.ua-нерухомість