Prosto, порівняно з іншими схемами покупки житла в новобудові, вступити до
житлово-будівельний кооператив (ЖБК). Головне - вибрати надійний кооператив, не
забути врахувати всі ризики і звернути увагу на деякі важливі моменти. Про це,
а також про переваги та недоліки ЖБК, дізнавався Prostobank.ua.
З усіх схем інвестування в житло, що будується, житлово-будівельний
кооператив (ЖБК) виглядає якщо не найбільш перевіреним, то, принаймні, звичним.
«Житлово-будівельні кооперативи - явище для українського ринку аж ніяк не нове,
адже така форма об'єднання громадян для будівництва житла існувала ще в СРСР»,
- розповідає Катерина Гутгарц, головний редактор порталу Prostopravo.com.ua.
ЖБК має ряд об'єктивних «плюсів». По-перше, досить проста і зрозуміла схема
придбання житла, що будується. «Основна привабливість цієї схеми для населення
в її відносній простоті, тоді як розібратися в складних схемах інвестування за
допомогою випуску цільових облігацій, фондів фінансування будівництва простому
українцеві часом не під силу», - коментує Катерина Гутгарц.
По-друге, члени ЖБК - «самі собі господарі», в тому сенсі, що можуть
обходитися без послуг ЖЕКів і самостійно вирішувати питання з управління
будинком. «Також до плюсів можна віднести можливість самоврядування членів
кооперативу (мешканців). Однак цей плюс може стати і мінусом, якщо члени
кооперативу не зможуть домовитися між собою з питань його діяльності. Більшість
судових спорів, в яких фігурують кооперативи, пов'язані саме з незгодою його
членів з рішеннями та діяльністю правління», - попереджає юрист.
Ще один об'єктивний мінус полягає в тому, що ви не станете власником свого
житла, поки не внесете повну вартість свого паю. «Слід пам'ятати, що член
кооперативу стає власником квартири тільки після повної виплати свого паю. До
цього він може володіти і користуватися житлом, але розпоряджатися ним може
лише з дозволу кооперативу», - пояснює Катерина Гутгарц.
Але й це не все: після сплати пайового внеску ви не станете власником житла,
поки не зареєструєте своє право власності. «Оскільки право власності на
нерухоме майно виникає з моменту його державної реєстрації, після виплати паю
члену кооперативу потрібно буде ще зареєструвати право власності на нерухоме
майно в Укрдержреєстрі», - коментує Катерина Гутгарц. А тому після сплати паю
не бажано відкладати оформлення права власності «на потім».
Істотна відмінність кооперативного будинку від будинку, квартири в якому
приватизовані, полягає в тому, що другий знаходиться у спільній власності
мешканців, а кооперативний будинок залишається у власності ЖБК. «Після
завершення будівництва кооператив залишається власником будівлі, яка продовжує
числитися на його балансі, та прибудинкової території. В обов'язки кооперативу
входить введення будівлі в експлуатацію, а також забезпечення проведення всіх
комунікацій», - розповідає Катерина Гутгарц.
У цьому криється недолік: якщо кооператив «влізе в борги» і кредитори
подадуть до суду, то стягнення можуть звернути на майно - будинок і ділянку.
«Основний ризик у тому, що кооператив відповідає за своїми зобов'язаннями всім
належним йому майном (ст.27 ЗУ «Про кооперацію»). Тобто за зобов'язаннями кооперативу перед фінансовими
установами, комунальними службами стягнення може бути звернено на все його
майно», - пояснює юрист.
Ще одним ризиком можна вважати інвестування в житло до початку його будівництва.
Кооператив має право «продавати» квартири навіть до початку будівництва, просто
приймаючи пайові внески членів. З одного боку, для інвестора це несе високий
ризик. З іншого боку, в кооперативі, який працює прозоро і за законом, учасники
можуть контролювати хід будівництва і вийти з кооперативу, якщо він їх не
влаштовує. На відміну від покупки житла у забудовника, деякі з яких також
«грішать» продажем ще неіснуючого житла, але з набагато меншими можливостями
контролю з боку покупців.
У будь-якому випадку, якщо ви інвестуєте в житло на початковому етапі
будівництва, це несе для вас великий ризик того, що будинок так і не буде
побудований. Так що незалежно від схеми придбання, потрібно звертати увагу на
те, наскільки надійна компанія або кооператив веде будівництво.
Ще одним плюсом, який може привабити покупців кооперативних квартир, можна
вважати їх ціну. Наприклад, в ЖБК «Власна квартира» ціни стартують від 10300
гривень за квадратний метр. У будинках ЖБК «Заміський будинок» у Києво-Святошинському районі Київської області - від 600 доларів за квадратний метр.
А ЖБК «Домобуд» і зовсім обіцяє житло під Києвом (с. Петропавлівська
Борщагівка) за цінами від 400 доларів за квадратний метр.
Правда, націлюючись на придбання дешевої «первинки» варто бути гранично
уважним: як показує практика, низькими цінами нерідко намагаються залучити
покупців «проблемні» забудовники. Тому перед вкладенням грошей обов'язково
поцікавтеся у кооперативу дозвільною документацією на будівництво та актом на
землю.
Далі буде...
Євгенія Резніченко, Prostobank.ua