Склалася
думка, що квадратний метр нового житла коштує дуже дорого. І змінити нічого не
можна. І купівля житла недоступна для основної маси населення.
Про
те, як зробити житло доступним, в авторській ексклюзивній статті для
BIZ.liga.net розповів Заслужений будівельник України, генеральний директор АТЗТ
"НВО "Созидатель", член ради директорів УБА Леонід Турчин.
Якщо
розкласти ціну квадратного метра на складові, прибрати все зайве за принципом
Родена, то від сьогоднішньої ціни залишиться рівно половина. Платити за
2-кімнатну квартиру 400 тис. грн або 200 тис. грн - велика різниця!
Тому
дивимося уважно, які витрати можна прибрати і хто може прийняти відповідне
рішення. Влада за рік зробила багато важливих кроків для вирішення цієї
проблеми, але над проблемою треба працювати всім: владі всіх рівнів,
забудовникам, громадським організаціям і простим громадянам.
У
ціні одного квадратного метра витрати на будівництво самої будівлі становлять
всього 54%. Для наочності беремо абсолютну цифру - 8000 гривень, середню ціну
за 1 кв. м на житло поліпшеного планування в Дніпропетровську.
За
що ж іще, крім будівництва будівлі, платить кожен покупець квартири?
1.
За землю. Це платіж за відведення земельної ділянки, 4%. Щоб звільнити цю
ділянку, необхідно провести поточне відселення і заплатити мінімум 15%. З
незрозумілих причин, забудовник ще оплачує місту відселення громадян, яке
проводилося містом багато років тому (до 30 років) і про яке ніхто не знає і не
пам'ятає (хто, кого і куди відселяв), і за ці спогади покупець викладає кровні
6%. РАЗОМ: 25%. Зрозуміло, що якщо виконувати всі прийняті постанови та Закони,
забудовникам для будівництва доступного чи соціального житла буде виділено
майданчик (як належить) безкоштовно, ціна за 1 кв. м у цьому будинку впаде на
25% і складе 6000 грн за 1 кв. метр.
2.
На розвиток міста (відрахування міськвиконкому на розвиток
інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури). Цей платіж становив у
середньому 7% (4% за житло, і 10% - за офіси), і після зняття цього податку
ціна в нашому будинку зменшується ще на 7% і стає 5440 грн за 1 кв.м.
3.
14% від ціни квадратного метра покупець платить за технічні умови (ТУ).
Інженерні служби наказують, як і звідки забудовнику прокласти інженерні мережі,
і забудовник їх прокладає, часто за кілька кілометрів і "з запасом"
для подальшого розвитку району. Закони говорять, що ці гроші забудовникові
повинні компенсувати організації, що видають розпорядження. На практиці
механізми компенсації не прописані, механізмів передачі інженерних мереж з
балансу на баланс немає. Адже мережі потрібно постійно обслуговувати, а це
досить серйозні витрати! Разом: при компенсації забудовнику вартості інженерних
мереж ціна за 1 кв.м. в нашому домі падає ще мінімум на 14% і становить для
покупця 4320 грн.
4.
За затримки в погодженні. До останнього часу за складністю ведення бізнесу в
будівельному секторі (можна назвати це і по-іншому) Україна перебувала на 179
місці у світі з 181, випереджаючи тільки Лесото і Зімбабве. Треба було 93
узгодження, до 600 підписів, і процедура розтягувалася на півтора року.
Чиновники могли без пояснень із зрозумілих для всіх причин місяцями відтягувати
узгодження. Це значна стаття витрат.
Завдяки
новому "Закону про містобудівну діяльність" число дозвільних процедур
у будівництві зменшується з 93 до 23, а термін отримання всіх необхідних рішень
для початку будівельних робіт повинен скоротиться до двох місяців. Це
величезний прорив: нові можливості для будівельників і можливе зменшення ціни для
покупців, хоча багато забудовників висловлюють побоювання, що хоча кількість
точок взаємодії з чиновниками зменшилася, "навантаження" може
збільшитися, і витрати, за фактом, залишаться колишніми. Вихід один: ввести
адміністративну, фінансову, кримінальну відповідальність чиновників за ці види
правопорушень, тому що ні в прийнятому "Законі про містобудівну
діяльність", ні в яких інших документах вона так і не прописана.
Теоретично,
якщо ми зможемо прибрати ці складові, ціна за квадратний метр житла може впасти
в перспективі в два рази, і 2-кімнатна квартира площею 48 кв.м. абсолютно
реально може скласти 207 тис.грн (еквівалент $ 26 тис.). Можливо, рішення цього
питання повинно бути політичним. Владі це по плечу, і багато що для вирішення
проблеми зроблено. Від будівельників скажу, що нам краще будувати з мінімальним
5-7% прибутком, ніж стояти, що ми і робимо: тільки завдяки цьому моя компанія
змогла вистояти в кризу.
Звичайно,
все це можливо тільки в тому випадку, якщо зусилля влади (перш за все, місцевої
влади, тому, що закони "зверху" вже прийняті, але не працюють),
забудовників, громадських рухів будуть об'єднані і всі будуть працювати на
єдиний результат, розуміти цілі однаково і дивитися в одну сторону. Необхідно
лобіювання будівельної галузі у вищих органах влади для прийняття законів.
Необхідно створювати саморегулюючі організації.
Продовжимо.
Тепер безпосередньо про витрати на будівництво. В одному квадратному метрі
житла вартість зведення будівельної коробки складає 54%. Вона кілька років була
практично незмінною, а в останні місяці початку дуже серйозно збільшуватися.
Складові
вартості зведення "коробки":
1.
Будматеріали. Йде постійне зростання вартості будівельних матеріалів, за
різними групами воно складає від 1% до 10% на місяць. Якщо раніше будматеріали
у вартості квадратного метра становили 35% (а в собівартості будівельної
коробки 65%), зараз ця цифра пішла вгору. Більше того, очікується серйозне
зростання цін на будматеріали в зв'язку з подорожчанням енергоносіїв.
2.
Зарплата. З початком кризи були різко знижені зарплати в будівництві. У нашій
компанії ми поговорили з людьми, і, щоб зберегти колектив, було прийнято саме
таке рішення. Але довго так тривати не може. Ми всі ходимо в магазини. Вартість
продуктів, ліків, енергоносіїв збільшилася, зарплата будівельника зменшилася, і
якщо зарплату не піднімати, кваліфіковані фахівці підуть в інші галузі.
3.
Амортизація будівельного устаткування (плюс споживання енергоносіїв). Тут
коментарі зайві: кожен по своїх щомісячних платежах бачить, як ростуть ціни.
Висновок:
собівартість власне будівництва (та, яка сьогодні в кв.м. складає 54%) з
незалежних причин буде серйозно рости.
Як
ще можна знизити вартість 1 кв.м. житла? При покупці квартир люди часто беруть
кредит у банку. Сьогодні це 18-20%. У більшості країн світу, у наших сусідів в
Росії (з країн СНД - ще й у Казахстані) існують програми, коли відсотки за
кредитними зобов'язаннями позичальника виплачує держава, і вони розраховані на
широкі верстви населення. У нас подібні програми, на жаль, не так широко
поширені (цього року на компенсацію відсотків по іпотеці держава вже виділила
500 млн. грн - Ред.).
Леонід Турчин, Заслужений
будівельник України, генеральний директор АТЗТ "НВО" Созидатель
", член Ради директорів УБА, спеціально для BIZ.liga.net