«Зелені паркани»,
за якими завмерло життя, в Україні все ще не рідкість. Мало того, в деяких
регіонах (включаючи столицю) останнім часом таких стало більше.
«Взгляд» дізнався, звідки беруться недобудови, як розпізнати аферистів від реальних
забудовників і як відвоювати своє право на новосілля.
Бути напоготові
Цікава деталь:
левова частка компаній-забудовників, які тимчасово або назавжди згорнули свою
діяльність, - аж ніяк не злочинці і аферисти. Як розповіли «Взгляду» аналітики,
спочатку більшість будкомпаній зовсім не збиралася «кидати» довірливих
інвесторів. У кожному окремому випадку забудовники ставали жертвами обставин і
попросту не могли довести будинок до пуття. Причини - і в безграмотному
менеджменті, і в конфлікті між засновниками, і в світових цінах на матеріали, які
різко злетіли, і у судових позовах, які раптово виникали, наприклад, на предмет
законності землевідведення. Серед «винуватців» - і непосильні кредитні
зобов'язання перед банками.
Так чи інакше,
якщо інвестор приходить на місце будівництва і бачить, що крана, який життєрадісно
піднімає плити до небес, на місці вже немає, а над котлованом - зловісна тиша,
саме час бити тривогу. В Асоціації фахівців з нерухомості України пояснили:
треба негайно організовуватися з товаришами по нещастю і шукати забудовника (або
його наступника), щоб добиватися завершення будівництва. Це в кращому випадку.
У гіршому - хоча б вдалося повернути вкладені гроші. Втім, краще попереджувати
подібний розвиток подій: людині, яка вже внесла гроші, варто постійно стежити
за будівництвом, щоб при перших симптомах його зупинки відреагувати разом з
майбутніми сусідами.
Закон і кредит
Відстояти свої
права українцям, яких обдурили будівельники, нелегко. Причин багато: у
забудовників може просто не вистачити коштів, щоб здати будинок або повернути
людям вкладене. А з компанії-банкрута й брати нічого. Притому законів, які
могли б притиснути недбайливих будівельників до нігтя, Рада не приймає. Проект
такого закону як раз був зареєстрований під куполом і навіть має шанси бути
прийнятим в першій половині 2014-го. Як розповіли у всеукраїнській громадській
організації «Асоціація допомоги постраждалим інвесторам», документ підготували
прості люди, які чекають обіцяного житла. Обіцяють з'явитися і засоби, за
допомогою яких можна буде, як пообіцяв перший віце-прем'єр Сергій Арбузов,
добудувати всі недобудови в країні. Мова йде про 15- мільярдний кредит - його
готовий виділити нашій країні Китай на житлову програму. Тепер слово за самими
будівельниками. Ну, і за майбутніми інвесторами. Хочете жити в новому будинку -
вкладайте гроші з розумом.
Схеми придбання житла (що треба пам'ятати)
Купівля у приватного забудовника
• Не можна купити
окремо виділену квартиру - приватний забудовник, як правило, може будувати
житло тільки на одного господаря.
• Будинок повинен
бути не вище 3-х поверхів. Якщо вас селять на 4-му, це незаконно.
• Виділити свою
частину в такому будинку дуже клопітно.
• Таку новобудову
неохоче беруть на баланс.
Пайова участь у будівництві
• Можна отримати
не тільки житло, а й прибуток.
• Всім світом
легше боротися з недбайливим забудовником.
• Справедливий
розподіл прибутку серед пайовиків - суворо пропорційно першому внеску.
• У разі проблем
з будівництвом все пайовики опиняються без квартир і прибутку.
Продаж облігацій
• Цінні папери
ростуть в ціні по ходу будівництва - одночасно зі зростанням вартості
квадратного метра.
• Їх можна в
будь-який момент повернути компанії в обмін на гроші.
• За допомогою
облігацій аферисти можуть кілька разів продати одну і ту ж квартиру.
Фонд фінансування будівництва
• Стежить за тим,
щоб будівельники не витратили гроші покупців не за призначенням.
• При зриві
термінів може стягнути із забудовника пеню на користь покупців житла.
• Може виявитися
структурою, пов'язаною з будівельниками. А значить - не стане відстоювати
інтереси пересічних інвесторів.
Договір інвестування
• Предметом
документа виступає не об'єкт (житлова нерухомість), а процес, тобто саме будівництво.
• У сторін різні
цілі. Один отримує прибуток від проведення робіт, інший – право на житло.
• На учасників
договору не поширюється закон про захист прав споживачів, і інвестору складно
відстояти свої права в суді.
Як розпізнати шахраїв:
1. Будівельна
компанія не має постійного приміщення для офісу або стабільного штату
співробітників.
2. Оголошення про
продаж однієї і тієї ж квартири з'являються в різних місцях від імені різних
фірм або людей.
3. У відділі
продажів не можуть показати документи на землю і будівництво.
4. У компанії, що
продає, немає довгострокового договору з субпідрядниками - будівельною
компанією.
5. Продажі
починаються ще на рівні котловану і «зеленого паркану».
6. Немає
постійного банку-партнера, який кредитує компанію і покупку житла в її
об'єктах.
7. Немає
публічної інформації про забудовника, немає зданих будинків.
8. Вартість
квартир нижче середньоринкової на 25-40%.
Думка юриста
Олексій Гончарук, президент Всеукраїнської
громадської організації «Асоціація допомоги постраждалим інвесторам»:
При інвестуванні
важливо дотримуватися декількох правил. По-перше, варто звернути увагу на те,
кому вручаються гроші. Не тільки на юридичну особу, саму компанію- забудовника,
а й на особу фізичну, власника компанії. Треба розуміти, що інвестор на якийсь
час стане бізнес-партнером. І важливо вивчити надійність колег. По-друге,
важливо уникати посередників, яких в цьому бізнесі багато. Мати справу потрібно
з тією компанією, яка безпосередньо володіє правами на забудову ділянки землі.
По-третє, не можна ризикувати своїми заощадженнями. Не потрібно вкладати
похапцем, не порадившись з фахівцями.
«Взгляд»