Ринок промислової нерухомості донецького регіону
Великі донецькі промислові вузли виявилися незатребуваними ринком - попит на виробничі майданчики зараз у п'ять-сім разів нижчий, ніж пропозиція. Щоб влаштувати цехи, власники готові не тільки добре поступатися в ціні, а й пропонують як бонус обладнання і навіть діючий бізнес. Втім, клієнтів все одно не вистачає, що множить кількість занедбаних об'єктів.
Селища демпінгують
У Донецьку так і не дочекалися обіцяного аналітиками пожвавлення виробництва і пов'язаного з ним сплеску попиту на промислові приміщення. За словами директора місцевого АН "Жилком» Сергія Тахтарова, інтерес до об'єктів зараз мінімальний. Особливо складна ситуація в сегменті купівлі-продажу: попри те, що вартість у порівнянні з докризовою знизився в 2,5-3 рази - до $300/кв.м, власники цехів шукають клієнтів місяцями. «Простоюють навіть «горящі» пропозиції, спочатку виставляються на продаж за цінами в 1,5-2 рази нижче середньоринкових», - говорить керівник агентства «Донецька нерухомість» Віктор Петулько.
Приміром, ріелторам насилу вдалося прилаштувати за $40 тис. виробничі майстерні із земельною ділянкою площею 1 га на виїзді з обласного центру, хоча до того, як країну накрила фінансова криза, аналогічний об'єкт коштував як мінімум $200-250 тис. Спеціаліст із продажу комерційної нерухомості АН «Донбас-Ріелт» Олеся Іванова пояснює інертність виробничників в першу чергу дефіцитом оборотних коштів - компаніям ледь вистачає на покриття поточних потреб. Крім того, багато новачків, що почали працювати вже в кризові часи, через туманні перспективи розвитку свого бізнесу не ризикують обзаводитися власними цехами, навіть маючи необхідну суму. Тому орендарів на ринку набагато більше, ніж покупців.
Зараз у регіоні, на думку пані Іванової, спостерігається тенденція масового переїзду виробничників з шахтарської столиці в довколишні населені пункти, зокрема в Макіївку і Авдіївку, де приміщення дешевше на 30-40%. Міграція бізнесменів, що підшукують майданчики за своїми «схудлими» кишенями, забезпечує місцевих ріелторів цілком пристойною кількістю замовлень: у порівнянні з минулим роком попит на оренду виріс на 10%. Це підтверджує і Віктор Петулько, додаючи до переліку пріоритетних для виробничників також Волноваху, Докучаєв, Костянтинівку і Дружківку. Перші два населених пункти залучають підприємців зручною транспортною розв'язкою (наявність залізничної гілки), решта - демпінговими цінами. І в Костянтинівці, і в Дружківці власники порожніх цехів пропонують їх в оренду вчетверо дешевше, ніж у Донецьку (від 5 грн/ кв.м на місяць). За такі гроші бізнесмени готові миритися навіть з поганим станом об'єктів, багато з яких не ремонтувалися ще з радянських часів. «Додатковим стимулом для підприємців є наявність в селищах дешевої робочої сили, економія на якій з лишком компенсує логістичні витрати на доставку товару», - пояснює пан Петулько.
Найчастіше за межі міської межі виїжджають дрібні і середні компанії, яким все складніше розмістити виробництво в шахтарській столиці. Лідирують у списку мігрантів харчовики, виробники вікон, дверей, меблів та металевих конструкцій, спеціалізація яких вимагає приміщень від 300-400 кв.м.
Бізнес на додачу
Пропозиція виробничих приміщень, що продаються і здаються в оренду як у Донецьку, так і в довколишніх населених пунктах стрімко зростає і на сьогоднішній день, за оцінками ріелторів, перевищує попит у п'ять-сім разів. «Багато дрібних компанії прогоряють або виселяються в більш дешеві цехи, а великі підприємства різко знизили обсяги виробництва і здають зайві площі в оренду», - каже пан Тахтаров. За його словами, об'єкти, власники яких протягом останнього року так і не змогли знайти постояльців, просто приходять в запустіння, оскільки за несплату там обрізали комунікації, і тепер шансів прилаштувати їх в інші руки практично не залишилося. Віктор Петулько розповідає, що нерідко на додачу цехам, що здаються, власники пропонують обладнання, послуги з виробництва і навіть свій персонал, що приваблює новачків, які тільки налагоджують свій бізнес. У базах даних місцевих АН подібних пропозицій як мінімум кілька десятків. Приміром, у Ворошиловському районі виставлений на продаж функціонуючий швейний цех площею 80 кв. м з обладнанням за $45 тис. У Калінінському районі за $50 тис. можна придбати столярний цех площею 350 кв.м. Такі приклади є і в прилеглих населених пунктах. Так, в Макіївці шукають нових власників на виробничий комплекс в 500 квадратів з 40 сотками землі за $300 тис. До об'єкту додаються обладнання та діюча ліцензія на ремонт і будівництво доріг. У цьому ж населеному пункті за $330 тис. реалізується Пролетарський завод металевих конструкцій (корпуси - 3 тис. кв.м, ділянка - 1,6 га) з обладнанням. Причому заявлені ціни далеко не остаточні.
Практично всі власники готові поступатися реальному покупцеві 5-7% від початкової озвученої вартості. Але оскільки потенційних клієнтів все одно небагато, дисбаланс на ринку продовжує рости. Ситуацію ускладнює той факт, що Донецьк і його передмістя традиційно мають у своєму розпорядженні великі промзони. Тільки в шахтарській столиці загальна площа промислових об'єктів перевищує 4,6 тис. га, і найближчим часом перекіс в попиті і пропозиції буде вести до падіння цін. Як прогнозує представник консалтингової компанії «Увекон» Анастасія Іліч, виставлені в оренду і на продаж об'єкти щоквартально будуть дешевшати на 2-5%. Однак, з огляду на можливість торгу при укладанні угод у кожному конкретному випадку, зниження вартості може бути куди відчутніше.
Людмила Ксенз, Деловая столица