Вся недвижимость > Статьи. Аналитика > Киев отступает в пригород
↑ К списку статей 

Киев отступает в пригород

7 октября 2009

Украинцы, которые несколько лет назад приехали покорять столицу изо всех уголков страны, и у которых финансовый кризис отобрал часть сбережений, работу и уверенность в завтрашнем дне, вынуждены по-новому смотреть на жизнь в столице. Сегодня она оказалась слишком дорогой.

Но возвращаться в маленькие города, бросать карьеру и разрушать связанные со столичной жизнью планы им не слишком хочется. Им на помощь приходят застройщики, которые еще несколько лет назад поняли и оценили перспективность киевского пригорода, начав стоить недвижимость за пределами города. Сегодня пригородные жилые комплексы, уверены эксперты, составят сильную конкуренцию киевским квартирам.

Вариант подешевле

Причин тому эксперты находят достаточно много. Самый главный аргумент - цены на пригородное и столичное жилье, отличающиеся в 1,5-2 раза. За пределами столицы жилье на первичном рынке сейчас обходится в среднем в 7,5-9 тыс. грн за кв. м, в Киеве - от 12-16 тыс. грн за кв. м и выше.

Такая разница в стоимости жилья сохраняется в Киеве и его пригородах в течение всех последних лет, на которые пришлось бурное развитие украинского рынка недвижимости. Более низкую стоимость пригородного жилья эксперты объясняют достаточно просто - в столице застройщикам слишком дорого обходится покупка или аренда земельного участка, слишком сложны условия его получения и слишком высоки официальные и не совсем платежи. В частности, социальные отчисления в столичный бюджет составляют не менее 10% (разные эксперты приводят цифры от 20% до 40%), в которые входят как квартиры для передачи городу, так и создание застройщиком инженерной, социальной и культурной инфраструктуры.

Иначе выглядит картина в пригородах Киева. Там изначально социальные отчисления были гораздо меньшими, при этом их вполне хватает, чтобы обеспечить необходимое улучшение и создание инфраструктуры. Еще более лояльными становятся власти на местах в сегодняшних непростых условиях, когда прибыли налогоплательщиков упали в разы, а наполнять местные бюджеты по-прежнему надо. Например, в Борисполе чиновники решили упростить методику расчета этих отчислений - вне зависимости от размера, месторасположения и прочих особенностей жилого объекта застройщик будет платить ровно 5%.

Киеву такие цифры вряд ли грозят в ближайшем и даже более далеком будущем. Строить, а значит, и покупать квартиры в предместье дешевле, чем в городе, отмечают эксперты. «Сейчас сравнение в ценах на первичку точно не в пользу столичных, и немаловажную роль в формировании цен играют именно социальные отчисления застройщиков в местные бюджеты разных уровней. В результате, например, в жилых комплексах «Авиатор» и «Сонячна брама» цены стартуют с 12000 грн за кв. м, а в ЖК «Чайка», который расположен на границе города, кв. м уже стоит 7500-8000 грн. Таким образом, покупка квартиры в пригороде уже сегодня является выгодным приобретением, и со временем выгода может только увеличиваться», — уверены эксперты.

Новый ЖЭК лучше старых двух

Не меньше бьют по карману потенциального владельца киевской квартиры и коммунальные платежи, которые растут из года в год при никак не улучшающемся качестве услуг в сфере ЖКХ. Наиболее эффективный способ получения качественных ЖКХ услуг - создание собственного кондоминиума или общества совладельцев многоквартирных домов (ОСМД). Но эта процедура требует значительных временных и организационных усилий активистов дома, а оправдываются они далеко не всегда. Особенно если речь идет о новостройке, где часть квартир еще не заселена, а заселившиеся жильцы еще не успели перезнакомиться или даже не чувствуют в этом необходимости.

Лучшим вариантом, созданным по западному образцу, является обслуживание дома компанией, которая его построила. Такая практика широко распространена в Европе, Америке, Азии. При покупке квартиры в жилом комплексе клиент получает не только квадратные метры жилья, но и их сервисное обслуживание - от водопровода и электричества до цветочных клумб и охраны территории. За границей такое удовольствие стоит дороже, чем жизнь в обычной многоэтажке.

В Украине цены несоизмеримы с заграничными и даже со среднестатистическими ЖЭКовскими. Например, самая дешевая жизнь в киевских «хрущевках» обходится в 3,3-3,5 грн за кв. м ежемесячно, в новых домах - раза в два-три дороже. Кроме того, по сведениям УНИАН, недавно столичная прокуратура обнаружила факты завышения стоимости ЖКХ тарифов некоммунальными ЖЭКами и подобными организациями в несколько раз.

Большинство киевлян были бы готовы платить по ныне существующим тарифам или даже по более высоким, но многих огорчает и даже обижает тот факт, что сколько бы они не платили, лифты не заработают лучше, напор воды в кране не усилится, а выбитые окна в подъезде так и будут стоять незастекленными всю зиму.

Исправить ситуацию хотя бы в новых жилых комплексах могут их девелоперы, которые параллельно со строительством домов создают собственную службу по уходу за домовой и придомовой территорией. Примером может служить находящийся практически в черте города ЖК «Чайка», где организованный застройщиком ЖЭК работает уже несколько лет. Стоимость своих услуг этот ЖЭК не повышал уже давно и пока что делать этого не собирается, цену в 2,86 грн за кв. м здесь считают вполне оправданной и достаточной. При этом услуги жителям предоставляются как сугубо коммунальные в виде отопления и газификации, так и эстетические в виде клумб, газонов и опрятных дорожек. Чистота и охрана территории «Чайки» обеспечиваются по определению. Такой западный подход к обслуживанию построенного жилого комплекса застройщик считает единственно правильным и возможным.

Свежее дыхание пригорода

Как известно, кризис не отменил семейные отношения. Сейчас самым расхожим и вполне справедливым аргументом риелторов является тот, что «люди по-прежнему женятся, расходятся, рожают детей». В последней ситуации многие молодые семьи хотят улучшить свои жилищные условия, приобретя собственную квартиру в хорошем, экологически чистом, безопасном районе с хорошо развитой инфраструктурой. И все это по доступной цене, которую, несмотря на падение, рынок недвижимости Киева пока что предложить не может. Зато ее может предложить пригород, причем вместе с остальными обязательными требованиями, стоит только поискать. Бесплатные квартиры найти не удастся, но разница в 1,5-2 раза по сравнению с киевскими ценами очень существенна. Такие цены застройщиков вполне устраивают, а чтобы привлечь покупателей, они, в отличие от прежних времен, стараются насытить свои объекты максимумом инфрастуктуры развлекательного и социального назначения.

За последние годы пригороды столицы получили новое дыхание - на них стали обращать все более пристальное внимание как застройщики, так и покупатели жилья. Причины интереса обоих вполне понятны. Застройщикам гораздо проще и дешевле получить участок под застройку за пределами Киева, причем выбрать можно участок нужного размера и с подходящими параметрами. Хорошему застройщику это позволяет не просто выгнать многоквартирную коробку, а создать полноценный комплекс со всеми условиями для комфортной жизни. Если эти условия соблюдены, покупатель найдется всегда, даже в кризисное время.

Киевский пригород обычно строится практически теми же темпами, что и столица. Но если раньше строительство шло одинаково активно, то сейчас активность пропорционально снизилась. Тем не менее, строящимися или частично построенными комплексами города-спутники Киева похвастаться могут и сейчас. Сейчас в регионе насчитывается более семи десятков строек, большинство из которых приходится на Бориспольский и Киево-Святошинский районы. Последний стал популярен в первую очередь благодаря отличным рекреационным данным - территории по обе стороны Житомирского шоссе славятся зелеными лесами, сочными лугами, разнообразием рельефа, наличием системы рек и озер, и все это при отличной транспортной доступности.

Детский вопрос

Несмотря на различия в проектах пригородных комплексов, их объединяет несколько черт, дающих им безусловное конкурентное преимущество. Такие комплексы застройщики располагают невдалеке от важной транспортной артерии, но при этом на достаточном от нее расстоянии. Таким образом, решается проблема транспортной доступности и шумоизоляции комплексов. Ведь такое жилье чаще всего выбирают молодые семьи с маленькими детьми, которым хочется подъехать к дому на собственном авто, оставив позади пыль и копоть большого города.

Вполне естественно, что молодых родителей больше всего заботит среда, в которой будет расти их малыш. На первое место обычно выносится экология проживания. К сожалению, очень немногие киевские массивы могут предложить близость к лесу, водоему или хотя бы парку. Этого в избытке хватает в пригороде, особенно на правом берегу. Пока что нельзя сказать об избытке или даже насыщении жильем пригородных зон, но застройщики к этому стремятся. В «Чайке», например, экологичность проживания и заботу о детях поставили на первое место. Комплекс огражден по периметру, въезд автомобилей на его территорию осуществляется только через пункты охраны. Но автомобиль может провести у подъезда лишь столько времени, сколько понадобится для его загрузки или разгрузки, затем он должен либо уехать, либо занять свое место на паркинге.

Такой принцип был выработан с тем, чтобы машины не загромождали территорию, не совершали лишних по ней поездок и, главное, не мешали играть детям. О них же позаботились местные садовники, разбившие лужайки, клумбы, альпийские горки и высадившие многочисленные деревья около тех домов, что уже построены. Эта рукотворная растительность является лишь дополнением к природному буйству окружающих комплекс лесов. Туда дети могут отправиться лишь с родителями или взрослыми, поскольку свою миссию выполняет и охрана - она не выпустит одинокого малыша за пределы комплекса, а заблудившегося немедленно вернет родителям.

Забота о детях проявляется не только в организации их досуга, но и в их образовании. Детский сад и школа в большом жилом комплексе сегодня являются обязательными как с точки зрения социальной ответственности застройщика, так и с точки зрения привлечения покупателей, особенно если речь идет о загородном комплексе, откуда в киевские учреждения добираться далеко.

Пригород ближе города

Именно из-за необходимости добираться на маршрутках, автобусах и электричках из городов-спутников в Киев потенциальные жители пригорода нередко сомневаются в целесообразности покупки квартиры или дома в пригороде. Сомнения вполне оправданы - далеко не из каждого столичного города-спутника или пригородного жилого комплекса добираться на работу в центр Киева быстро, удобно и недорого. Но сразу отказываться от такого приобретения не стоит, лучше сравнить варианты, причем как пригородные, так и на окраинах столицы, где жилье хоть и дешевле, чем в центре, но все равно по карману не каждому.

Традиционно хуже всего добираться в центр Киева, где расположено большинство офисов и других рабочих мест, с левого берега Днепра. Достаточное количество маршруток и электрички обеспечивают постоянную связь со станциями киевского метрополитена, который за 20-30 минут довозит пассажира в центр столицы, но при этом придется немного потолкаться в вагоне. Обладателям собственного авто тоже удобно наполовину - до границ города утром можно доехать более-менее быстро, а затем начинаются тянучки и пробки, ведь мосты не справляются с потоками спешащих на правый берег машин.
На правом берегу 20-30-километровая зона предлагает потенциальным покупателям недвижимости более широкие возможности.

Но и здесь выбирать нужно внимательно. Например, прекрасные с точки зрения экологичности и рекреационных данных Обуховское и Варшавское направления в часы пик «забиты» машинами, подъезды к городу с этих трасс осложнены большим количеством перекрестков и светофором. Аналогичная ситуация наблюдается и на Одесской трассе.

Лучшим вариантом с точки зрения автомобилиста является Житомирская трасса - четыре полосы движения в каждую сторону и первый светофор только на пересечении с Воздухофлотским проспектом, то есть, почти в центре Киева. Поэтому Киево-Святошинский район в последние годы становится все более популярным среди покупателей жилья и, соответственно, застройщиков. Последние особое внимание уделяют зоне около спорткомплекса «Чайка» - именно здесь разместились ЖК «Петропавловград», «Брест-Литовский», «Чайка». Эти комплексы непосредственно за чертой города, сразу за столичной Петропавловской Борщаговкой. С городом их связывает лучшее правобережное шоссе с регулярными рейсовыми автобусами и маршрутками, которые за несколько минут довозят пассажиров до ближайшей станции метро «Житомирская».

А также, как отмечают риелторы, разница в цене на пригородные и городские квартиры такова, что позволяет купить собственный автомобиль и ездить на нем в город, тем более что на разницу в стоимости городской и пригородной квартиры можно не только купить хороший автомобиль, чтобы на нем ездить на работу и по семейным делам, но и сделать в новой квартире отличный ремонт.

Евгений Успешный
realt.aviso.ua 


Топ-объявления

Автономная квартира с ремонтом на Костанди
Таирова, 2 комнаты, 83/36/18 кв.м, 7/11, 85 000$, Костанди/Королёва- жилой охраняемый комплекс из ...

Квартиры > Продам > Одесса > Киевский р-н

Без комиссии! ул.Сикорского 8.Офис 220м2, БЦ "Флора Парк"
Сырец, Танковая ул., 8, 220 кв.м, 66 000грн/месяц, Без комиссии! ул.Сикорского 8.Офис 220м2, БЦ ...

Офисные помещения > Сдам > Киев > Шевченковский р-н

Топ-объявления

Светлая уютная квартира на тихой Молдаванке
Молдаванка, Лазарева ул., 1 комната, 20/14/5 кв.м, 2/3, 17 000$, Лазарева / Алексеевская площадь. ...

Квартиры > Продам > Одесса > Малиновский р-н

Сдам 2-к квартиру, Дарницкий р-н, Позняки, просп.Григоренка 38а
Позняки, Григоренко просп., 38а, 2 комнаты, 10 000грн/месяц, Сдам 2-к квартиру, Дарницкий р-н, ...

Квартиры > Сдам > Киев > Дарницкий р-н

Краковская 27-А
Соцгород, Краковская ул., 27, 1 комната, 46/19/11 кв.м, 22/26, 35 000$, Квартира у сучасній ...

Квартиры > Продам > Киев > Днепровский р-н